Natalia Cieślińska jest właścicielem ApartHotelu Drukarnia Apartaments w Łodzi, ponadto prowadzi szkolenia i warsztaty dotyczące wynajmu krótkoterminowego. W wywiadzie podpowiada m.in jak rozpoczać biznes oraz jak w pełni go zautomatyzować. Zapraszamy do lektury! 🙂
Mateusz Goliat: Skąd pomysł na biznes wynajmu krótkoterminowego?
Natalia Cieślińska: Moja przygoda z wynajmem krótkoterminowym rozpoczęła się, gdy zaczęłam studia. Miałam 24 lata. Stworzyliśmy wtedy z tatą firmę remontową, bo nigdy nie chciałam pracować u kogoś. W czasie, gdy prowadziłam ją rok, odkładałam nadwyżki finansowe i następnie po roku poznaliśmy inwestorów i inne osoby, które inwestują w nieruchomości. To właśnie wtedy od jednego z chłopaków, kupiłam swoją pierwszą kawalerkę. To było jakieś 3 lata temu. Później pojawiła się oferta kupna mieszkania o wielkości 34m. Choć nauczono mnie, żeby kupować jak najmniejsze kawalerki, postanowiłam sprawdzić tę ofertę. Po rozmowie z inwestorem, okazało się, że można to mieszkanie podzielić na dwie mniejsze kawalerki, dzięki czemu zysk z wynajmu będzie większy. To właśnie wtedy zapragnęłam być inwestorką po raz pierwszy. Drugą inwestycję czyli Drukarnię Apartments zakupiłam od znajomego dewelopera, który powiedział mi, że ma do sprzedania kamienice.Gdy ją zobaczyłam, to wiedziałam, że to idealne miejsce na stworzenie Apart Hotelu. Kamienica jest w kształt “U” i można było wygospodarować przestrzeń na zewnątrz, co jest dodatkowym naszym atutem w Łodzi. Żaden z hoteli i apartamentów nie ma miejsca, gdzie można usiąść w ogródku na zewnątrz, zrobić grilla, napić się drinka czy zwyczajnie zintegrować. Gdy kupiłam tą kamienicę – to jest 250 m – postanowiliśmy zrobić z tego 8 apartamentów. Wszystkie są z aneksami kuchennymi i łazienkami oraz o różnym metrażu.
M: Od pierwszej inwestycji minęło 3 lata. Jak to wygląda teraz?
N: Aktualnie jest 10 apartamentów i jesteśmy w trakcie remontu kolejnych czterech, także stale powiększamy liczbę mieszkań.
M: Mieliśmy okazję zobaczyć kilka z apartamentów. Wszystkie są praktycznie w pełni wyposażone. Czy Wasza oferta jest skierowana dla konkretnego profilu klientów czy raczej jest uniwersalna?
N: Nasza oferta jest dla wszystkich ze względu na charakter naszego miasta. Łódź jest miastem całorocznym i nie ma mowy o jakiejkolwiek sezonowości. Mamy więc napływ cały rok. W dodatku z porównaniu z innymi miastami, Łódź jest bardzo dynamicznym miastem i coraz szybciej się rozwija, więc napływ turystów również cały czas rośnie.
M: W jaki sposób próbujecie przyciągnąć do siebie gości, zarówno tych z Polski jak i zagranicy? Co jest czynnikiem, dzięki któremu goście wybierają właśnie Wasze apartamenty?
N: Pierwszym głównym czynnikiem decydującym o tym, że goście wybiorą mój ApartHotel a nie inny to jest lokalizacja, po drugie lokalizacja, po trzecie lokalizacja. Od tego zależy wszystko. Po drugie jest to wystrój i wyposażenie apartamentu. ApartHotel znajduje się w centrum miasta Łodzi. Goście stąd w ciągu 5 minut mogą dojść do ulicy Piotrkowskiej – czyli miejsca życia towarzyskiego Łodzi. W ciągu 10 minut znajduje się Atlas Arena, gdzie odbywają się ogromne koncerty. Równie blisko jest do szpitalu WAM czy do Manufaktury. Goście nie zawsze przyjeżdżają autem, a nawet jeśli, to nie zawsze chcą nim jeździć w obcym mieście i mogą swobodnie sobie zwiedzać. Po drugie, tak jak wspomniałam – wystrój. Trzeba zwracać uwagę na charakter miasta i w jakim stylu chcemy urządzić apartament. Na przykład Drukarnia znajduje się w kamienicy, więc w apartamencie znajduje się odrestaurowana cegła. Goście bardzo sobie to cenią, bo to właśnie oddaje klimat Łodzi. Obok mamy manufakturę, która również kojarzy się z tą cegłą. Odkryte belki dają również loftowy klimat. Po trzecie to cena. Musi być dostosowana do standardu miasta, lokalizacji i innych apartamentów oraz konkurencji. Po czwarte to wielkość i wyposażenie apartamentu. Ja zawsze mówię, że na wynajem krótkoterminowy nie mogą być mikrokawalerki. Czemu goście wybierają takie ApartHotele a nie normalne? No właśnie dlatego, że tu mają więcej miejsca. Mogą się tu czuć swobodnie, mają prywatność. W pokoju hotelowym dostępne jest tylko łóżko, jakieś biurko do pracy czy stolik i mała łazienka, natomiast u mnie mają aneks kuchenny, więc mogą sobie sami ugotować, sypialnie i część jadalnianą.
M: Naszymi widzami są też osoby, które dopiero myślą rozpoczęciu biznesu wynajmu krótkoterminowego. Czy masz jakieś podpowiedzi dla takich osób? O czym pamiętać, przed jakimi wyzwaniami stałaś, jakie są bariery wejścia na ten rynek?
N: Na początku musimy kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji (najlepiej centrum). Po drugie metraż mieszkania, nie może być to mikrokawalerka ani mikroapartament. Należy pamiętać o tym, aby urządzić apartament tak, by trafił w gusta odwiedzających nasze miasto. Po czwarte, aby nie mieć problemu w tym biznesie to ważna jest jego automatyzacja. Mi zajmuje on ok. 2 godzin dziennie, ale może być to również praca na cały etat. Dzięki temu, że mam zautomatyzowany biznes, mogę zajmować się też innymi rzeczami. Mogę prowadzić szkolenia z wynajmu krótkoterminowego czy inwestycji. Mogę inwestować w inne nieruchomości czy realizować inne projekty. Jeżeli chodzi o pełną automatyzację, to mamy takich 6 kroków:
1. Przetestowana i sprawdzona ekipa sprzątająca.
2. Pralnia – musi być to pralnia zewnętrzna. Niektóre kompleksy czy apartamenty pytały czy nie lepiej gdy pralnie mamy u siebie.Ja zawsze powtarzam, że trzeba ten biznes automatyzować, więc wszystko to czego nie musimy robić sami, lepiej zlecać firmom zewnętrznym. By mieć jak najmniej problemów w tym biznesie u siebie. Podobno nawet przeszkolenie Pani z maglowania zająć może nawet do 3 miesięcy. Do tego trzeba kupić profesjonalny sprzęt. Nie możemy prasować żelazkiem, bo to obniża standard naszego apartamentu i goście to zauważą. Klienci z biegiem czasu domagają się lepszego standardu. Oczekują, aby mieć czystą i pachnącą pościel.
3. Pan Złota Rączka. Nie zdarza się to często, ale w razie czego, warto mieć kogoś kto to naprawi, gdy coś się zepsuje.
4. Odchodzimy od płatności gotówkowych. Czyli goście płacą online – przelewami czy kartą kredytową.
5. Musimy mieć Channel Menegera, czyli taki system, który scala nam wszystkie portale, czyli wszystkie rezerwacje ze wszystkich portali.
6. To co najważniejsze dla właścicieli, co nas odciąża, czyli automatyczny system meldowania gości. System Self Checkin, Check Out i goście sami się meldują i wymeldowują. To nas, czyli osoby zarządzające wynajmem krótkoterminowym zdecydowanie odciąża, bo nie musimy umawiać się z gośćmi na konkretną godzinę po odbiór kluczy, czy po to, aby je zabrać. To dla gości też jest uciążliwe, że muszą dzwonić, informować o której przyjadą. Jak są w trasie to mogą zatrzymać się po drodze na jakiś obiad, spotkać znajomego czy wydłuży im się spotkanie. Ktoś tu musi czekać, oni się denerwują. Nie jest to dla nich komfortowe.
M: Na pewno zdarzają się sytuacje zaskakujące w tym biznesie. Mam tu na myśli sytuacje związane z pobytami gości. Czy Ty pamiętasz taką sytuację, która Cię zaskoczyła lub po prostu utknęła Ci w pamięci?
N: To był mój najciekawszy, a zarazem najgorszy gość- to taka historia ku przestrodze, którą zaraz opowiem. Apropo automatyzacji, czyli odchodzimy od płatności gotówkowych – goście płacą przelewem bądź kartą kredytową. Gotówką płacą u mnie zaufani goście, którzy przyjeżdżają już ponad rok. Jeżeli tak się dzieje, że przyjmujemy gościa pierwszy raz to musimy się zabezpieczyć. Spisać dane z dowodu osobistego, podpisać umowę wynajmu apartamentu oraz protokół zdawczo-odbiorczy. Te dwie rzeczy muszą zostać co najmniej spełnione. Jeżeli chodzi o tą historię, to gdy zaczynałam prowadzić apartament współpracowałam z takim portalem jak Booking.com. Booking miał takie dwie zasady i to była w zasadzie loteria. Przyjmował on płatności od gości, ale nie dla każdego obiektu. Niektóre hotele musiały same przyjmować te płatności od gości. Byłam nowym klientem, więc musiałam również sama to robić. Była akurat taka sytuacja, że zadzwoniła Pani z jakiegoś innego portalu i powiedziała, że może być za 15 minut na jedną dobę z możliwością przedłużenia na kolejną. Mi się spieszyło, ale też powiedziałam, że w ciągu 10 minut jestem w stanie dojechać. Była okropna pogoda, padał deszcz, ja byłam też spóźniona na jedno spotkanie, więc mówię: podjadę szybko do hotelu, wezmę pieniądze, dam jej kluczę i pojadę dalej. Akurat nie miałam nigdzie w hotelu, ani przy sobie potrzebnych dokumentów, bo byłam trochę zaskoczona tą sytuacją. Wszystkie apartamenty były zajęte, został tylko ten jeden. Też nie pomyślałam, że on się tak szybko wynajmie. Ja się spieszyłam, ona się śpieszyła, dała mi gotówkę, ja dałam jej klucze. Wyjaśniłam system wymeldowania, ale powiedziała, że być może przedłuży na kolejną dobę, ale że będzie dzwonić do mnie tak godzinę przed wymeldowaniem, żeby mnie poinformować. Pojechałam zatem dalej. Następnego dnia zadzwoniła do mnie ta Pani, godzinę przed godziną wymeldowania, że ona jednak przedłuża. Umówiłyśmy się dwie godziny później po płatność. Gdy przyjechałam do apartamentu, zapukałam i otwiera mi nie ona, tylko jakiś pan. Mówię: dzień dobry, ustalałam tutaj z żoną, że apartament zostanie przedłużony o kolejną dobę i poproszę, załóżmy, 140 zł. Pan się bardzo zdziwił i mówi, że zapłacił już tej Pani nie 140 zł, a 1400 zł. Po dłuższej rozmowie okazało się, że ta Pani w dniu, w którym się zameldowała, zrobiła zdjęcia mojego apartamentu i umieściła go na portalu Olx z ofertą wynajęcia mieszkania na okres długoterminowy. Cała kwota razem z zaliczką i płatnością za pierwszy miesiąc z góry to było właśnie 1400 zł. Podobno to była taka oszustka. Na Facebooku w grupie dotyczącej wynajmu krótkoterminowego właśnie ludzie pisali, że jeździ po miastach i robi takie numery. Na szczęście Pan był grzeczny i spokojny więc wziął wszystkie swoje rzeczy i się wyprowadził, prosto potem pojechał na policję. Natomiast ku przestrodze pamiętajcie, odchodzimy od płatności gotówkowych, w pełni automatyzujemy ten biznes. Jeżeli już pobieracie gotówkę, to miejcie do gości ograniczone zaufanie.
[spreaker type=player resource=”episode_id=41399203″ width=”100%” height=”200px” theme=”light” playlist=”false” playlist-continuous=”false” autoplay=”false” live-autoplay=”false” chapters-image=”true” episode-image-position=”right” hide-logo=”false” hide-likes=”false” hide-comments=”false” hide-sharing=”false” hide-download=”true”]
M: Kilkuletnie doświadczenie w wynajmie pozwala Ci pewnie spojrzeć w przyszłość. Czy wydaje Ci się, że rynek wynajmu krótkoterminowego będzie się zmieniał? Jeżeli tak, to w jakim kierunku?
N: Wiesz, nigdy nie wiadomo co przyniesie przyszłość. Jedyne co mogę powiedzieć na dzień dzisiejszy i na tą sytuację, która dzieje się dzisiaj to, że myślę, że wynajem krótkoterminowy będzie się rozwijać. Z roku na rok ten ruch turystyczny rośnie, miasta się coraz lepiej rozwijają, więc dlatego myślę, że będzie to rosło, będzie przybywać nam klientów, również tych zagranicznych. Myślę, że goście będą wymagać coraz więcej. Trzeba mieć lepszy standard apartamentu oraz mam nadzieję, że będzie to szło ku automatyzacji wynajmu krótkoterminowego. O to chodzi gościom, by tu mieli prywatność. Uciekają od zgiełku recepcji, które są w hotelu, od ciasnych mieszkań. Są te systemy inteligentnych domów – i to właśnie w tym kierunku powinno iść, by goście mieli jak najmniej problemów z zameldowaniem i innymi formalnościami.
M: Bardzo dziękuje Natalio za rozmowę. Życzę Ci byś mogła się chwalić pełnym obłożeniem przez wszystkie dni w roku i żebyś mogła powiedzieć, że jesteś usatysfakcjonowana z realizacji swoich planów.
N: Dziękuje za zaproszenie i mam nadzieję, że wywiad się podobał. Pozdrawiam, Natalia Cieślińska.
Wywiad przeprowadził: Mateusz Goliat
Montaż: jachimov.pl