Kwestia podatków to dla Ciebie czarna magia? Prowadzisz działalność i nie wiesz jak rozliczyć podatki w wynajmie krótkoterminowym? Przeczytaj rozmowę z Grzegorzem Grabowskim – właścicielem bloga Wynajmistrz.pl i współwłaścicielem biura rachunkowego, specjalizującego się w obsłudze rynku nieruchomości. Z wywiadu dowiesz się m.in: jak rozliczyć i zaksięgować noclegi, jakie stawki VAT zastosować, czy kasa fiskalna jest obowiązkowa.
Mateusz Goliat: Dziś rozmawiamy z Grzegorzem Grabowskim, który jest ekspertem w temacie podatków w rynku nieruchomości. W czym dokładnie się specjalizujesz?
Grzegorz Grabowski: Ja przede wszystkim jestem kojarzony z blogiem Wynajmistrz.pl. To jest to taki blog, który założyłem ok. 10 lat temu i to był blog przeznaczony dla właścicieli wynajmowanych mieszkań, później to się rozszerzyło o informacje generalnie dla inwestorów nieruchomości. Z tego wypączkowała książka, którą napisałem o rozliczaniu podatków z najmu, którą od wielu lat wydaje i z tego zapoczątkowało biuro rachunkowe, które specjalizuje się w obsłudze rynku nieruchomości. Mamy tylko i wyłącznie klientów, którzy mają coś wspólnego z nieruchomościami.
M: Naszymi widzami są osoby, które są związane z wynajmem krótkoterminowym, dlatego tematem wiodącym naszej rozmowy będą podatki w rynku wynajmu krótkoterminowego. Zacznijmy od początku. Jakie są sposoby rozliczania biznesu opartego właśnie na wynajmie krótkoterminowym i czy w ogóle trzeba prowadzić działalność gospodarczą?
G: No właśnie, w pierwszej kolejności trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie czy to jest działalność czy nie. Z mojego punktu widzenia, jeśli prowadzimy taki biznes polegający na najmie na doby, to się nazywa dokładnie wynajem krótkoterminowy, a prawdę mówiąc to z podatkowego punktu widzenia są to usługi krótkotrwałe do zakwaterowania. Jeżeli robimy to w sposób regularny, korzystamy z Booking.com czy Airbnb to jest to działalność gospodarcza. Moim zdaniem nie ma opcji by rozliczać to w trybie tak zwanego najmu prywatnego czyli ryczałtu 8,5% czy 12,5%. Według mnie taki biznes trzeba rozliczać w ramach jakiegoś wehikułu formalno – prawnego, właściwego dla działalności gospodarczej.
M: Rozumiem, ale mimo wszystko gdyby ktoś chciał spróbować z innym rozwiązaniem, mam tu na myśli ryczałt 8,5% jakie w tym przypadku są ograniczenia i o czym należy pamiętać?
G: Według mnie tak naprawdę jeśli świadczymy usługi zakwaterowania, czyli mamy gości, którzy przyjeżdżają do nas na dzień, dwa czy trzy to ryczałt jest w praktyce niemożliwy. Rozliczenie tego w ramach ryczałtu 8,5 bądź 12,5% nie jest prawidłowe. Czasami zdarza się, że właściciele mieszkań, które są wykorzystywane w celu świadczenia usług zakwaterowania, rozliczają się ryczałtem, ale to w innej sytuacji. W takiej sytuacji gdy ten właściciel wynajmuje to mieszkanie firmie, która zajmuje się takim biznesem i dopiero ta firma wykorzystuje to mieszkanie do świadczenia usług zakwaterowania. Wtedy ten wynajem właściciela na rzecz tej firmy jest wynajmem długoterminowym i on wtedy też może to rozliczać w ramach najmu prywatnego. Natomiast usługi zakwaterowania świadczy już ta firma.
M: Słyszałem jeszcze, że podatków można w ogóle w tym biznesie nie płacić. Czy to prawda i jak to wygląda w praktyce?
G: No niestety, tak pięknie nie jest. Znaczy generalnie w tym kraju, jeśli otrzymujemy jakieś dochody, no to trzeba to rozliczyć. Wprawdzie istnieje jedno takie zwolnienie, które pozwala w pewnych sytuacjach przy wynajmie krótkoterminowym nie płacić podatku dochodowego, to jest zwolnienie dla tzw. agroturystyki. Występuje ono w sytuacji gdy mamy do pięciu pokoi na terenie wiejskim, w gospodarstwie rolnym i świadczymy usługi wyłącznie dla osób, które są tam na wypoczynku, to wtedy to jest to tak naprawdę jedyna sytuacja, kiedy to zwolnienie z podatku dochodowego istnieje.
M: Czyli jest taka szansa, tylko pod kilkoma warunkami.
G: Tak, znaczy ja się spotkałem bardzo rzadko z taką sytuacją. Ale to też pewnie dlatego, że jeśli ktoś z tego korzysta to nie musi korzystać z usług biura rachunkowego. ale generalnie uważam, że skorzystanie z tego jest stosunkowo trudne i myślę, że w praktyce na Airbnb czy Booking.com nie znajdziemy mieszkań czy obiektów w miastach,które z tego korzystają.
Posłuchaj rozmowy także w formie podcastu:
[spreaker type=player resource=”episode_id=41398965″ width=”100%” height=”200px” theme=”light” playlist=”false” playlist-continuous=”false” autoplay=”false” live-autoplay=”false” chapters-image=”true” episode-image-position=”right” hide-logo=”false” hide-likes=”false” hide-comments=”false” hide-sharing=”false” hide-download=”true”]
M: Porozmawialiśmy już o działalności gospodarczej i o nietypowym sposobie rozliczania w przypadku agroturystyki. Czy są jeszcze inne sposoby?
Kolejna formą rozliczenia bądź też opodatkowania takiej działalności może być ryczałt, ale nie ryczałt 8,5 czy 12,5% ale 17%. To jest działalność gospodarcza, która jest opodatkowana od przychodów w wysokości 17%. Według mnie to rozliczanie jest bezsensowne. Mało osób z tego korzysta, bo ten ryczałt jest po prostu wysoki. To już wtedy bardziej się opłaca wtedy skorzystać z podatku liniowego, który wynosi 19%, czyli tylko dwa punkty procentowe więcej, ale płacimy go od dochodu, a nie od przychodu. My się w praktyce z ryczałtem 17% nie spotykamy.
Kolejną formą rozliczenia to jest taka standardowa, rozliczenia działalności gospodarczej na zasadach ogólnych, czyli w tej skali 18-32%, a ostatnio też wszedł nowy próg podatkowy – 36% dla osób zarabiających powyżej miliona rocznie. Oczywiście wszystkim życzę takich zarobków. Przy czym trzeba pamiętać, że te nasze dochody w ramach wynajmu krótkoterminowego rozliczane w ramach działalności prowadzonej na zasadach ogólnych sumują się z naszymi dochodami z innych źródeł opodatkowanych na zasadach ogólnych np. umowy o pracę. Jeżeli zatem nasze dochody z umowy o pracę opodatkowane są na 32% to nasza działalność też musi być opodatkowana na 32%, więc trzeba z tym po prostu uważać.
Kolejną formą jest działalność gospodarcza rozliczana na zasadach podatku liniowego. Czyli płacimy tutaj podatek 19% od dochodu, przy czym tutaj musimy pamiętać o jednym minusie tej formy. Tracimy prawo do wspólnego rozliczania się z małżonkiem, o ile ktoś tego małżonka ma.
Możemy taką działalność rozliczać w ramach spółek. Spółki Z o.o, spółki komandytowej, spółki cywilnej, spółki jawnej no i wielu innych. Oczywiście jeśli wykorzystujemy w działalności naszą własną nieruchomość, to żeby to rozliczyć w ramach spółki to ta nieruchomość musi być własnością tej spółki. Natomiast jest jeszcze jedna kwestia. Jeśli wykorzystujemy do tej działalności cudze mieszkanie, czyli nie nasze własne. W takim modelu, że wynajmujemy od kogoś mieszkanie długoterminowo, wystawiamy na portalu i świadczymy przy pomocy tej nieruchomości usługi zakwaterowania to my to nazywamy wynajmem na usługi w celu zakwaterowania. Wtedy te formy rozliczeń, które są możliwe są trochę inne. Odpada wtedy karta podatkowa i odpada oczywiście ta możliwość skorzystania ze zwolnienia na agroturystyki.
M: Temat podatku dochodowego mamy już za sobą. Ale trzeba również zwrócić uwagę na inny bardzo ważny podatek, czyli podatek VAT. Jak w przypadku biznesu wynajmu krótkoterminowego kształtują się stawki i o czym pamiętać?
G: Jeśli mówimy o biznesie wynajmu krótkoterminowego i o podatku VAT to jest mnóstwo istotnych kwestii, natomiast według mnie są dwie najważniejsze rzeczy. Pierwsze to stawka. To znaczy, jeżeli świadczymy usługę zakwaterowania, to VAT od takiej usługi wynosi 8%. Przy czym, tutaj trzeba zwrócić uwagę na to, że jeśli chodzi o usługę zakwaterowania to stosujemy stawkę 8%, natomiast jeśli świadczymy dla tych klientów jeszcze jakieś dodatkowe usługi np. catering to wtedy trzeba się zastanowić jaka jest właściwa stawka dla tej konkretnej usługi.
Najprawdopodobniej w większości przypadków będzie to ta stawka podstawowa, czyli 23%. Kolejną bardzo istotną kwestią związaną z VAT, jest tzw. problem importu usług. Wiele przedsiębiorców, którzy zajmują się takim biznesem o tym zapomina, czy też nawet nie zdają sobie sprawy. Mianowicie chodzi o to, że jeżeli korzystamy z usług serwisów zagranicznych to stajemy się importerami usług. Ten import usług trzeba odpowiednio rozliczyć. Booking.com jest podmiotem zagranicznym, Airbnb jest podmiotem zagranicznym i korzystając z ich usług, importujemy usługi do Polski.
To podlega pod tak zwane odwrotne obciążenie, czyli to my musimy rozliczyć VAT od tych kwot. Jest to od kwot prowizji, a nie całych tych kwot. Na czym to polega? Jeżeli jesteśmy zwolnieni z podatku VAT, art. 113 to musimy doliczyć 23% do tej prowizji i odprowadzić do Urzędu Skarbowego, po drodze wypełnić też tę deklarację VAT 9M. W przypadku kiedy jesteśmy podatnikami VAT czynnymi to musimy ten VAT doliczyć i od razu go sobie odliczamy więc jest to dla nas neutralne. Więc jeśli korzystamy z portali zagranicznych to w przypadku podatnika zwolnionego od VAT-u to prowizja jest dla nas droższa o 23%. O tym trzeba pamiętać chociażby na etapie biznes planu. No i zwracam tutaj też uwagę na to, że jeśli korzystamy do zdobywania rezerwacji z portali krajowych np. Noclegowo no to oczywiście ten problem importu nie występuje bo to są podmioty krajowe.
M: W kontekście VAT-u nasuwa się jeszcze jedno pytanie – czy warto być VAT-owcem?
G: To jest pytanie, które bardzo często pada, czyli czy warto być podatnikiem VAT zwolnionym, czy warto być podatnikiem VAT czynnym. Oczywiście muszę odpowiedzieć jak każdy księgowy – to zależy. Najczęściej jest tak, że jeśli ktoś zaczyna ten biznes to może skorzystać z tego zwolnienia do 200 tys. zł bo to jest jedyne zwolnienie, z którego można skorzystać. Oni wtedy z tego korzystają, wtedy tylko trzeba pamiętać o tym, że nasze przychody są wyższe o 8%, bo możemy sobie odliczyć VAT od przychodów, ale nie możemy sobie odliczać VAT-u od kosztów, czyli np. ta prowizja, którą płacimy Bookingowi jest dla nas wyższa o 23%. Też jeśli właściciele od których wynajmujemy mieszkania, które wykorzystujemy w naszym biznesie naliczają nam VAT to wtedy najczęściej warto być VAT-owcem.
Z mojego doświadczenia wynika, że przedsiębiorcy prędzej czy później i tak rejestrują się do VAT-u bo przekraczają ten próg 200 tys. zł. Jeżeli ktoś ma jedno mieszkanie to może nie przekroczy, ale jeżeli tych mieszkań przybywa to prędzej czy później przekroczy, czyli zostanie podatnikiem czynnym. Jakie są tego zalety? Można odliczać VAT od kosztów, nie płacimy więcej tej prowizji, nie trzeba się martwić czy właściciele naliczą nam VAT czy nie, ale są też obowiązki. Zawsze musimy rozliczać ten VAT, czyli prowadzić ewidencję sprzedaży, zakupów itd, ale tak naprawdę tym zajmuje się księgowy.
M: Rozmawialiśmy o trzech najważniejszych kwestiach. O podatku dochodowym, o podatku VAT i imporcie usług. Czy na coś jeszcze w kwestiach podatkowych, w tym biznesie, warto zwrócić uwagę?
G: Jest jeszcze jeden obowiązek, o którym wielu przedsiębiorców nie zawsze pamięta, czyli kwestia kasy fiskalnej. Generalna zasada, która jest zresztą opisana w ustawie o VAT, jest taka, że jeżeli prowadzimy sprzedaż na rzecz osób fizycznych, nie prowadzących działalności gospodarczej (a Ci turyści to zazwyczaj są takie osoby) to mamy obowiązek taką sprzedaż rejestrować na kasie fiskalnej. To jest generalna zasada, ogólny obowiązek dotyczący każdego, niezależnie czy mamy działalność gospodarczą czy nie, czy jesteśmy VAT-owcami czy nie i w jaki sposób rozliczamy ten biznes.
Mamy obowiązek rejestrować to na kasie fiskalnej, chyba, że skorzystamy z któregoś zwolnień z prowadzenia kasy fiskalnej. W przypadku wynajmu krótkoterminowego są tylko dwa zwolnienia, z których możemy skorzystać. Pierwszy to obrót poniżej 20 tys. zł rocznie. Według mnie, nie wielu z tego przedsiębiorców skorzysta no bo 20 tys. zł rocznie to jest naprawdę niewiele i nawet mając jedno mieszkanie to pewnie przekroczymy to w ciągu kilku pierwszych miesięcy. Drugie zwolnienie to jest w takim dużym uproszczeniu wpłaty wyłącznie na konto. Tam jest w tym rozporządzeniu, który opisuje napisane, że zwolnienie dotyczy usług, jeżeli zapłata została umieszczona wyłącznie za pośrednictwem konta bankowego albo konta w banku spółdzielczym i z dokumentacji i dowodów jasno wynika, jakiej usługi ta zapłata dotyczyła.
Czyli jeśli nie chcemy mieć kasy fiskalnej, to musimy mieć wszystkie zapłaty od swoich gości przelewem. Z tego zwolnienia można skorzystać jeśli mamy płatności przez Airbnb czy Booking.com, przy czym te płatności w Booking.com jeżeli te pieniądze przez niego przechodzą. Według mnie w tym biznesie tej kasy fiskalnej stosunkowo trudno uniknąć. Może się zdarzyć taka sytuacja, że ktoś przyjedzie na dwa dni, zapłaci przez Airbnb, ale mu się spodoba. Przyjdzie wtedy do nas i powie: “chciałbym zostać na trzeci dzień” i kładzie na stole 200 zł. No i tak naprawdę jeżeli nie mamy kasy fiskalnej to nie powinniśmy tych pieniędzy przyjąć, tylko powiedzieć, żeby zrobił przelew za pośrednictwem Aibrnb lub na konto – co jest cholernie niepraktyczne. On może zrobić ten przelew lub nie, wyjechać i nie zapłacić. Nie wiadomo czy będziemy mieli te pieniądze czy nie, więc według mnie w tym biznesie kasy fiskalnej jest stosunkowo trudno uniknąć.
M: Załóżmy, że dla własnej wygody i bezpieczeństwa decydujemy się na wprowadzenie kasy fiskalnej, czy powinniśmy się jej bać i o czymś jeszcze w tym przypadku pamiętać?
G: Według mnie kasa fiskalna jest trochę demonizowana. Po prostu nie należy się jej bać. Najtańsza kasa kosztuje ok. tysiąc kilkaset zł. Z czego 700 zł dostajemy zwrotu z Urzędu Skarbowego, trzeba ją sfiskalizować i robić serwis bodajże co 1,5 czy 2 lata – co kosztuje ok. 200-300 zł za każdy serwis. Oczywiście dochodzi nam trochę obowiązków i to powiem szczerze jest już uciążliwe. Trzeba robić raporty do BORa, trzeba robić raporty miesięczne no i je księgować, ale to też jest wtedy rola księgowej.
Co taka kasa fiskalna nam zapewnia? No po pierwsze to robimy to zgodnie z prawem, po drugie może ułatwić też księgowanie czy też zmniejszyć liczbę zapisów. Jeżeli będziemy wrzucać wszystko na kasę fiskalną to możemy ten przychód zaksięgować jednym zapisem. Jeżeli robimy to z Airbnb czy Booking.com to może się okazać, że każdą rezerwację trzeba księgować osobno i to nam może wygenerować np. kilkadziesiąt zapisów. No i trzeba pamiętać niestety o tym, że za chwilę będziemy mieli obowiązek posiadania kas fiskalnych online, czyli dla usług zakwaterowania ten obowiązek pojawi się dużo wcześniej niż dla innych branż.
M: Od jakiegoś czasu słyszymy w mediach, że rynek wynajmu krótkoterminowego będzie podlegał pewnym regulacjom, również podatkowym. Czy masz swoje przypuszczenia w jakim kierunku te zmiany będą szły?
G: Przede wszystkim chciałbym się odnieść do tych doniesień medialnych. Rzeczywiście jest tak, że jest teraz swego rodzaju nagonka na “uregulowanie tego rynku”. Dla nas jest to efekt jakiś działań lobbystycznych podmiotów działających na tym rynku, które chcą ten wynajem krótkoterminowy prowadzony w mieszkaniach, ukrócić. Rzeczywiście pojawia się taki argument, że Ci przedsiębiorcy, którzy prowadzą wynajem krótkoterminowy to nie płacą podatków. Trzeba to jakoś uregulować, żeby płacili podatki. Według mnie jest to bzdura. Wszystko jest uregulowane, dokładnie wiemy jak taką działalność rozliczać i to nie wymaga dodatkowych zmian w przepisach, ale być może wymaga jakiegoś tam zmotywowania tych ludzi działających w czarnej czy tam szarej strefie, żeby zaczęli rozliczać podatki. To jednak nie wymaga dodatkowych przepisów podatkowych. Plus z mojego doświadczenia jest tak, że Ci przedsiębiorcy, którzy prowadzą to na większa skalę, mówią tak: oni rozliczają podatki. Niekoniecznie ta szara czy tam czarna strefa jest takim dużym zagrożeniem.
M: Grzegorzu, a przewidujesz jakieś konkretne zmiany w obszarze wynajmu krótkoterminowego? Zmiany podatkowe.
G: Powiem tak, to jest niestety strasznie ciężko przewidzieć, ponieważ nasz ustawodawca często działa w sposób mało przewidywalny i te ustawy są przepychane często jak wszyscy wiemy, przez jedną noc. W związku z tym ciężko mi tutaj robić jakieś przewidywani. Ponieważ niestety Państwu brakuje pieniędzy i będzie ich brakować, ze względu na te różne obietnice wyborcze, to spodziewam się wyłącznie najgorszego. Wzrostu fiskalizmu, wzrostu podatków i wzrostu różnych obciążeń formalno – prawnych dla przedsiębiorców. Ale jak zwykle przedsiębiorcy będą musieli sobie z tym poradzić i pewnie sobie jakoś poradzą.
M: Bardzo dziękujemy za rozmowę. Naszym gościem był Grzegorz Grabowski – właściciel bloga Wynajmistrz.pl.
G: Ja również dziękuje.
Wywiad przeprowadził: Mateusz Goliat
Montaż: jachimov.pl
Przeczytaj o tym jak przygotować apartament pod wynajem?