Wynajem krótkoterminowy bywa kłopotliwy dla właścicieli obiektów. Poznaj odpowiedzi na pytania dotyczące regulaminu obiektu, radzenia sobie z hałaśliwymi gości oraz sposobami zabezpieczenia się przed szkodami. Odpowiedzi udziela adwokat Michał Żmijewski.
Czy z każdym gościem powinna być podpisywana umowa?
Na wstępie należy zaznaczyć, że do zawarcia umowy najmu krótkoterminowego nie jest potrzebna forma pisemna. Innymi słowy, umowa pomiędzy stronami jest zawarta nawet mimo braku formalnych podpisów składanych na jakimkolwiek dokumencie. Niektóre osoby utożsamiają wiążący skutek umowy jedynie z jej formą pisemną. Niestety, wadą porozumień ustnych są potencjalne problemy natury dowodowej. Podczas sporu, stanowiska stron, co do postanowień łączącej ich umowy, często niestety nie są zbieżne. W przypadku obiektów turystycznych, takich jak hotele czy pensjonaty, regulamin może być wygodnym rozwiązaniem między umowami a brakiem dokumentu. Stanowić będzie to wygodne rozwiązanie pomiędzy podpisywaniem umowy z każdym z gości, a zupełnym brakiem reguł stwierdzonych dowodem z dokumentu.
W jaki sposób należy zapoznać gościa z regulaminem obiektu?
Tworząc regulamin musimy mieć na uwadze, by odwiedzający mieli faktyczną możliwość zapoznania się z jego treścią. W sytuacji, gdy najemca zaczyna umowę, a nie przekaże regulaminu, właściciel nie może na niego się powoływać. Jeżeli nawiązuje się kontakt drogą internetową, zaleca się przedstawienie odnośnika do regulaminu, który gość obiektu powinien wcześniej zaakceptować. Ponadto, regulamin powinien być ujawniony w miejscu ogólnie dostępnym np. przy recepcji bądź na tablicy ogłoszeń.
Co powinien zawierać regulamin?
Łatwiejsza jest na pewno odpowiedź na pytanie czego nie powinien zawierać. Najczęściej z obiektów turystycznych zarządzanych przez przedsiębiorców korzystają osoby fizyczne, działając w obrocie jako konsumenci. W relacji przedsiębiorca – konsument, regulamin nie może mieć postanowień sprzecznych z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interes konsumenta. Należy wystrzegać się postanowień jednostronnych. Przydatna okaże się lektura art. 385 ze zn. 3 Kodeksu cywilnego, gdzie ustawodawca w kazuistyczny sposób wymienia 23 rodzaje klauzul niedozwolonych, objętych domniemaniem sprzeczności z prawem. Uważam za zasadne uwzględnienie w regulaminie postanowień dotyczących np. ciszy nocnej, godzin posiłków i miejsc parkingowych. Postanowienia odnoszą się także do skutków niestawiennictwa odwiedzającego oraz miejsc przeznaczonych do spędzania czasu z dziećmi. Kwestia ewentualnej kaucji – chociażby ze względów praktycznych, z uwagi na konieczność pokwitowania odbioru pieniędzy – powinna być przedmiotem odrębnego, pisemnego porozumienia.
Co w przypadku hałaśliwych gości, którzy zakłócają cisze nocną?
Zakłócanie ciszy nocnej stanowi wykroczenie. Stosownie do art. 51 Kodeksu wykroczeń: „kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny”. W wypadku, gdy nawoływania o spokój pozostają bez odzewu, zarządca obiektu turystycznego powinien zgłosić zdarzenie policji.
W jaki sposób zabezpieczyć się przed szkodami?
Warto zainteresować się obecnymi na polskim rynku produktami ubezpieczeniowymi dot. obiektów hotelowych, np. celem wykupienia ubezpieczenia od skutków dewastacji. Popularną metodą zabezpieczającą roszczenia jest oczywiście kaucja, która poza znacznym ułatwieniem procesu naprawienia szkody, z uwagi na wywoływany efekt psychologiczny, może również zapobiegać powstawaniu szkód majątkowych.
Czy są jakieś regulacje dotyczące kaucji? Np. co do jej maksymalnej wysokości?
Prawo reguluje kwestie dotyczące kaucji w ustawie o ochronie praw lokatorów, o mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Co jednak nie powinno umknąć uwadze, ustawa ta nie znajduje zastosowania w odniesieniu do pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujących się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. A zatem kwestię kaucji w odniesieniu do obiektów turystycznych regulują wyłącznie strony, w ramach łączącego ich porozumienia, stosownie do zasady swobody umów.
Czy kaucję musisz zwrócić w dniu wyjazdu gościa?
Tutaj też wszystko zależy od umowy zawartej między stronami. Wydaje się jednak, że z uwagi na brak stałości stosunku najmu krótkoterminowego, rozliczenie kaucji w okresie późniejszym nie wydaje się fortunnym rozwiązaniem dla najemcy. Jakkolwiek istnieje ryzyko zaistnienia szkód ukrytych i w konsekwencji ujawnionych dopiero po wyjeździe odwiedzającego, w interesie właściciela powinno być wnikliwe dokonanie odbioru pomieszczania zajmowanego przez gościa jeszcze przed jego wyjazdem. Dochodzenie naprawienia szkody ujawnionej dopiero w późniejszym okresie czasu może łączyć się z problemami natury dowodowej.
Czy można domagać się odszkodowania w przypadku ukrytych szkód?
Co do zasady – jak najbardziej tak. Pamiętajmy jednak o ciężarze dowodowym. Dodatkowo należy zaznaczyć, że osoba, która prowadzi działalność gospodarczą z zakresu udostępniania pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób, powinna ocenić swą działalność pod kątem profesjonalnego charakteru. Z całą pewnością, profesjonalista powinien dokonać wnikliwego odbioru pomieszczenia zdawanego przez odwiedzającego. Zniszczenia w obiekcie na wynajem krótkoterminowy – jak się przed tym ustrzec?